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 Guide pratique de la location

Les catégories et le classement des meublés de tourisme

. Conditions
Les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, offerts en location à une clientèle de passage, pour une location à la journée, à la semaine ou au mois, sans élire domicile.

Les meublés de tourisme doivent répondre à des conditions minimales d'habitabilité et de confort. Ils sont exempts d'odeurs spécifiques permanentes et sont situés hors des zones de nuisance résultant des installations classées, routes à grandes circulations, voies ferrées, aéroports par exemple.

. Catégories : cinq catégories définies par le confort des locaux et classées de 1 à 5 étoiles.

. Procédure du classement :
Pour obtenir le classement du local, le loueur ou son mandataire, dépose à la mairie où se situe le meublé, une déclaration conforme à un modèle type.
La décision de classement est prise par le Préfet après consultation de la commission départementale d'action touristique

L'engagement du loueur de meublés de tourisme

Le loueur s'engage:
>à louer le meublé à la journée, à la semaine ou au mois pour une durée n'excédant pas 12 semaines consécutives à un même locataire;
>à accepter la visite du meublé, par un agent habilité, pour vérifier sa conformité;
>à remettre sur demande à tout candidat locataire un état descriptif;
>à informer le maire de la commune de toute modification dans l'état descriptif et de la cessation de la mise en location;
>à afficher de manière visible, à l'intérieur du meublé, l'arrêté du classement et le dernier certificat de visite.
Le loueur reçoit un numéro d'identification et est inscrit sur la liste des meublés de tourisme.

. Litiges et sanctions :

En cas de litige portant sur la conformité du meublé, le Préfet peut être saisi par le locataire par LRAR dans un délai de 8 jours à compter du début de la location.
Il peut faire effectuer une visite des locaux, par les personnes habilitées à cet effet, et après consultation de la commission départementale de l'action touristique, prononcer le déclassement de catégorie ou la radiation de la liste des meublés classés.

Le Préfet peut également radier le meublé de la liste, après avis de la commission, si les renseignements produits lors de la demande de classement se révèlent inexacts.
Le loueur ou son mandataire ne peut alors engager une nouvelle procédure de classement qu'à l'expiration d'un an à compter de la notification de la radiation.
. Mesures d'information :

Tous les 5 ans à la date anniversaire du classement initial, le loueur ou son mandataire est tenu de communiquer au Préfet un certificat de visite de son meublé.
Le Préfet prononce alors:
>soit le maintien du classement,
>soit le reclassement ou le déclassement du meublé ou la radiation si les caractéristiques ne correspondent plus à aucune catégorie.

L'arrêté de radiation ne peut intervenir qu'au terme d'un délai de 2 mois, suivant mise en demeure de produire le certificat.

La réservation et le contrat de location des meublés de tourisme

Le contrat :

la location d'un local saisonnier se déroule en 2 étapes, la réservation et la signature.

* La réservation constitue la première phase du contrat et entraîne des droits et obligations pour le preneur et pour le loueur.
. Le preneur devra généralement verser une avance, acompte ou arrhes suivant le cas :
- si le contrat stipule que l'avance est un moyen de dédit , il s'agit d'arrhes et chaque partie peut se désister.
- si l'avance a le caractère d'un acompte, l'engagement est définitif. Dans ce cas la partie qui annule la location devra indemniser l'autre de la totalité du préjudice subi.
Dans le doute sur la nature du versement, c'est le juge qui décide s'il s'agit d'arrhes ou d'acompte.

En cas de versement fait au nom d'un mandataire avant l'entrée dans les lieux, celui-ci ne peut excéder le quart du loyer et être reçu plus de six mois à l'avance, le paiement du solde pouvant être exigé un mois avant l'entrée dans les lieux.
Enfin, sont considérées comme abusives, les clauses qui mettent à la charge du seul locataire une indemnité en cas de renonciation sans prévoir une clause réciproque pour le bailleur.

. Le loueur ou son mandataire est tenu de communiquer sur demande à tout éventuel locataire un état descriptif conforme à un modèle type contenant :
>l'adresse,
>la catégorie de classement,
>la consistance des lieux et le confort,
>la situation du meublé dans la localité,
>l'agencement intérieur et l'équipement mobilier,
>les modalités et prix de location.

* La signature :
le contrat doit être signé en 2 exemplaires au versement des arrhes ou de l'acompte et mentionner le prix et les charges, la durée et dates d'entrée et de départ. Cet acte peut intervenir plusieurs mois avant la date d'entrée dans les lieux.
Il est recommandé de faire un inventaire lors de l'entrée dans les lieux, signé des 2 parties. A défaut, en cas de litige, le locataire est présumé avoir pris connaissance de l'état des lieux. L'assurance n'est pas obligatoire pour le locataire, mais il est tenu pour responsable des dommages causés par sa négligence. Le locataire devra vérifier que le propriétaire est bien assuré et que son assureur renonce à son droit de recours contre le locataire.
Le bailleur est en droit de demander une caution à titre de dépôt de garantie. Le versement sera mentionné dans le contrat en précisant le montant, le mode et le délai de restitution.

>Le dépôt de garantie
Pour une location conclue sans intermédiaire, le montant du dépôt de garantie ne peut excéder 20% du prix de la location et est versé à l'entrée dans les lieux contre remise d'un reçu.
En cas d'intervention d'un mandataire, ce dépôt ne peut excéder le quart du loyer et être reçu plus de 6 mois à l'avance. Il est restitué en fin de séjour et au plus tard 10 jours après la remise des clefs.

la commission
Lorsque la location est faite par un intermédiaire, celui-ci peut demander une commission pour couvrir ses prestations. Cette commission est librement déterminée par l'agent immobilier et peut être à la charge du propriétaire ou du locataire, ou partagée.

Le prix de la location
Depuis le 1.1.87 les prix sont libérés et sont déterminés en fonction de l'offre et de la demande. Les charges peuvent être forfaitaires ou non, comprises ou non dans le prix. Leurs modalités de paiement ainsi que celles du loyer devront être stipulées dans le contrat.

En cas d'intervention d'un intermédiaire, aucun versement ne peut être effectué plus de six mois à l'avance pour les locations meublées d'une durée maximale de 90 jours non renouvelables, ni excéder le quart du montant du loyer.

Les obligations du locataire et du loueur de meublés de tourisme

>Les obligations des parties :

. Obligations du locataire :

Il doit utiliser le logement paisiblement et conformément à sa destination.

Il est tenu pour responsable des dégradations qui surviennent pendant son séjour, sauf si elles résultent d'une usure normale ou d'un vice. Il peut s'exonérer de sa responsabilité en invoquant la force majeure.

Afin de se couvrir de tout risque éventuel, le locataire a 2 possibilités :

>si le contrat d'assurance du propriétaire contient une clause de renonciation à tout recours contre le locataire, ce dernier doit s'assurer pour ses objets personnels et sa responsabilité civile vis à vis des voisins par extension de son contrat multirisques habitation dans le cadre de la garantie villégiature.

Au cas où le contrat multirisque habitation du locataire pour sa résidence principale ne prévoit pas la garantie villégiature, il peut en souscrire une à titre temporaire.

>Si le contrat du propriétaire prévoit qu'en plus de la renonciation à tout recours, toutes les garanties qu'il a souscrites bénéficient au locataire automatiquement : les biens personnels du locataire sont garantis sans démarche particulière.

. Obligations du loueur :

Il a pour obligation principale de donner un local en bon état et conforme au descriptif remis lors de la réservation.

Si la location offre l'accès à une piscine privée, celle-ci devra être dotée d'un dispositif de sécurité conforme aux nouvelles normes.

Il doit être assuré.

Au titre de son obligation d'information, le bailleur doit également annexer au contrat de location un dossier de diagnostic technique qui comprend :

>A compter du 1er juillet 2007, le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du Code de la construction et de l'habitation (toutefois le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative). Le propriétaire bailleur devra également tenir à la disposition de tout candidat locataire le diagnostic de performance énergétique à compter de cette date. - A compter du 12 août 2008, le constat de risque d'exposition au plomb prévu par l'article L. 1334-5 et L. 1334-7 du Code la santé publique.

>A compter du 1er juin 2006 au plus tard, dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels prévisibles ou dans des zones de sismicité (Code de l'environnement : art. L. 125-5 I), le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l'état des risques naturels et technologiques. L'obligation de fournir l'état des risques est applicable aux nouveaux locataires entrant dans les lieux postérieurement à l'entrée en vigueur du dispositif.

Gîtes Ruraux : Conditions et classement

* Définition des gîtes ruraux :
Aucune définition légale ne précise la notion de gîte rural. Cependant la jurisprudence considère qu'il s'agit d'une location saisonnière occupée au maximum 6 mois et obligatoirement disponible pendant au moins 3 mois de l'année.

Le gîte doit être la propriété d'un agriculteur ou d'un propriétaire rural et ne peut en aucun cas être employé comme résidence secondaire exclusive ou permanente, soit du propriétaire soit du locataire.
Au niveau départemental, il a été constitué une association régie par la loi de 1901 : relais départemental des gîtes ruraux, seul interlocuteur du département auprès de la Fédération Nationale des Gîtes de France et plus particulièrement chargé de prononcer les adhésions ou exclusions au mouvement.

* Classement :
Les gîtes étaient classés en catégories selon une notation prenant en compte l'aménagement technique, l'aspect extérieur, le confort, l'attrait touristique et les services offerts.
Le nombre de points obtenus généraient le classement en catégorie «normale»(un épi), «confortable»(2 épis), et«luxe»(3 épis). Ce classement relevait de la compétence des relais départementaux des gîtes de France qui enregistraient les déclarations et effectuaient les contrôles.

Cette procédure de classement est supprimée, et les gîtes de France relèvent désormais de la même procédure que les meublés de tourisme classés de une à cinq étoiles.

Cependant la procédure de classement en épis est prorogée d'un délai maximal de 5 ans à compter de la publication de l'arrêté du 1-4-97.
Durant cette période, le loueur ou son mandataire doit adresser au préfet du département, un certificat de visite délivré par un organisme agréé.
A l'expiration de cette période, les gîtes de France pourront faire l'objet de contrôle périodique comme les meublés de tourisme.

* Régime juridique de la location :
Le gîte rural échappe au champ d'application de la loi du 6.7.89(art.2). Aucun autre texte législatif ne réglementant ces locations, les obligations sont régies par le contrat qui fait loi des parties. Le loueur peut appartenir à toutes les catégories socioprofessionnelles, à condition d'être propriétaire rural ou agriculteur.
Afin d'inciter les propriétaires ruraux à choisir cette formule, des subventions sont accordées. Les conditions de leur octroi ainsi que leur montant varient selon les départements. Le propriétaire doit s'adresser au relais départemental du lieu de situation du gîte.

Contrat et prix

* Le contrat :
Il s'agit d'un contrat synallagmatique établi en 3 exemplaires et signé par les 2 parties. Un contrat type, édité par la Fédération Nationale afin de favoriser une certaine homogénéité, peut être utilisé.

* La durée se fait généralement au week-end ou à la semaine.

* Le prix est libre, mais conseillé par le relais départemental des gîtes ruraux; il s'entend à «l'unité semaine». Il est net de toute majoration, droits et taxes et doit obligatoirement être publié à l'avance à l'annuaire guide.
Le prix comprend le coût de la location, les charges, les consommations. En cas de dépassement, le locataire devra le régler au propriétaire.

Obligations des parties

* Les obligations des parties : Elles sont librement définies dans le contrat. Toutefois, le contrat type, édité par la fédération Nationale des Gîtes ruraux édicte un minimum de règles.
. le locataire doit utiliser paisiblement et en faire un usage conformément à la destination des lieux.
Il ne doit pas faire bénéficier du local, même partiellement, à des tiers, personnes physiques ou morales, sans l'accord du propriétaire.
Dans une telle hypothèse, le contrat type prévoit la résiliation du contrat aux torts exclusifs du locataire, le propriétaire gardant le produit de la location.
Au moment de la réservation, le locataire doit s'acquitter du paiement d'un acompte représentant 25% du moment total de la location et faire parvenir au propriétaire un exemplaire du contrat signé. Au moment de l'entrée dans les lieux, le locataire doit s'acquitter du solde du prix de la location et éventuellement d'une caution ne dépassant la moitié d'une semaine de location de haute saison d'été, lorsque le contrat n'excède pas 4 semaines.

La somme versée au titre de la location sera restituée le jour du départ du locataire, déduction faite, le cas échéant, des détériorations ou du coût de remise en état des lieux.

. le propriétaire à l'obligation de donner le logement en bon état. Un descriptif est remis lors de la location et un inventaire du mobilier est effectué au début et à la fin de la location.

En cas de litige le locataire et le propriétaire ont la possibilité d'aller devant le relais départemental qui délègue une personne afin d'obtenir un règlement amiable. A défaut, les parties doivent saisir le Tribunal d'Instance du lieu de situation du gîte.

Source : Ministère de l'égalité des territoires et du logement

Site Internet : http://www.developpement-durable.gouv.fr/

vacances-locations-gites.com - tél: 05 81 71 52 54

WEB-VACANCES.COM : Carte Professionnelle Gestion Immobilière n° 46-048